2025년 현재, 서울 부동산 시장은 두 얼굴을 하고 있습니다. 한쪽에서는 아파트 가격이 다시 오르고 거래가 활발해지고 있지만, 다른 쪽에서는 연립·다세대 주택은 여전히 정체 상태입니다.
이러한 흐름은 단순한 시장 현상이 아닌 투자 심리, 정책 변화, 사회적 신뢰 문제까지 복합적으로 얽힌 결과로, 서울 부동산 시장의 ‘속사정’을 제대로 들여다볼 필요가 있습니다.
1. 아파트 시장은 왜 다시 뜨거워졌을까?
① 실거래가, 다시 꿈틀거리다
2025년 1월 기준 서울 아파트 실거래가지수는 3개월 연속 상승했습니다. 특히 강남 3구(강남, 서초, 송파) 를 중심으로 매매가가 빠르게 반등하는 양상을 보이고 있습니다.
> 예시:
송파구 잠실동 리센츠 전용 84㎡ 실거래가 → 작년 말 17억 원 → 현재 18억 2천만 원
서초구 반포동 아크로리버파크 112㎡ → 작년 23억 원 → 현재 24억 5천만 원
✔ 이는 일시적인 반등이 아니라, 실수요층과 투자자 모두가 움직이고 있음을 의미합니다.
② 거래량도 살아났다
2025년 2월 기준 서울 아파트 매매 건수는 5,171건, 전년 동월 대비 약 91% 증가한 수치입니다.
✔ 서울 전체에서 매매가 활발한 가운데, 재건축 기대감이 큰 강남·서초·송파, 신규 아파트 공급이 적은 동작·성동구 등지에서 거래량이 증가했습니다.
③ 정부 정책 변화의 영향
토지거래허가구역 해제: 강남 일부 지역의 토지거래허가구역이 해제되면서 심리적 규제 부담이 완화됨
재건축 규제 완화 기조: 정비사업 규제가 완화되며, 재건축 단지의 기대감이 반영됨
DSR(총부채원리금상환비율) 완화 검토 분위기: 대출 문턱이 낮아질 수 있다는 기대감이 실수요자들을 다시 시장으로 끌어들임
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2. 연립·다세대 주택 시장은 왜 제자리인가?
① 실거래량은 거의 제자리
2025년 2월 서울 연립·다세대 주택 거래량은 1,858건으로, 전년 대비 2% 증가에 그쳤습니다.
✔ 같은 시기 아파트 거래량은 91% 증가한 것과 비교하면 사실상 ‘정체’ 상태입니다.
✔ 특히 강남 3구의 연립·다세대 거래량은 오히려 줄었으며, 강북 지역에서도 뚜렷한 반등이 없습니다.
② 전세사기 여파 – 신뢰의 붕괴
✔ 2023~2024년 발생한 전세사기 사건은 대부분 빌라와 다세대 주택을 중심으로 발생했습니다.
✔ 이로 인해 연립·다세대 주택에 대한 신뢰도 자체가 급격히 하락했고, 거래가 크게 위축되었습니다.
✔ 특히 저가 매물에 대한 ‘혹시 이 집도?’라는 공포심리가 남아 있으며, 실수요자들의 발길이 끊긴 상태입니다.
③ 금융 접근성과 투자 매력 부족
✔ 다세대 주택은 대출 규제 적용이 아파트보다 까다롭지 않지만, 시장 불확실성 때문에 금융기관들도 보수적인 평가를 적용하고 있습니다.
✔ 투자 측면에서도 아파트에 비해 매매차익이나 월세 수익률 기대가 낮고, 환금성도 떨어진다는 점이 매력도를 낮추고 있습니다.
3. 서울 부동산 시장의 양극화 – 구조적 이유는?
① 아파트와 비(非)아파트의 사회적 인식 차이
✔ 아파트는 여전히 주거 만족도, 편의시설, 학군, 자산가치 측면에서 가장 선호되는 주거형태입니다.
✔ 반면 연립·다세대는 좁은 도로, 주차 불편, 낙후된 관리, 그리고 범죄 및 사기 노출 위험 등의 요소로 인해 외면받고 있습니다.
② 정책의 온도 차
✔ 정부의 규제 완화 및 부양책은 대부분 아파트 중심으로 설계됩니다.
✔ 연립·다세대에 대한 별도의 시장 안정화 방안이나 거래 활성화 유도책은 미비합니다.
4. 향후 전망 – 이 흐름은 계속될까?
아파트 시장
금리 인하 여부와 강남권 재건축 이슈에 따라 추가 상승 가능성 존재
다만 가격 급등에 따른 피로감이 쌓이면 조정 국면 진입 가능성도 있음
수도권 외곽은 여전히 미분양과 가격 조정 흐름 병존 중
연립·다세대 주택 시장
단기간 내 반등은 어려울 것으로 보이며, 신뢰 회복과 제도적 개선이 선행되어야 거래 활성화 가능
전세사기 피해자 보호를 위한 주거지원 정책 확대가 중요한 변수
결론
서울 부동산 시장은 ‘아파트 강세, 비아파트 약세’라는 확실한 양극화 흐름을 보이고 있습니다.
이는 단순히 가격 차이가 아닌 시장 신뢰도, 정책 방향, 실수요자의 심리가 결합된 결과입니다.
아파트는 여전히 ‘살 사람은 산다’는 인식 하에 거래가 활발해지는 반면, 연립·다세대 주택은 제도 개선 없이는 긴 시간 정체될 수밖에 없는 구조입니다.
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